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OPERAÇÕES URBANÍSTICAS
FAQ’S – PERGUNTAS FREQUENTES
1- Quais são as obras que se encontram sujeitas ao regime de licenciamento?
- As operações de loteamento;
- As obras de urbanização e os trabalhos de remodelação de terrenos em área não abrangida por operação de loteamento;
- As obras de construção, de alteração e de ampliação em área não abrangida por operação de loteamento;
- As obras de reconstrução, ampliação, alteração, conservação ou demolição de imóveis classificados ou em vias de classificação e as obras de construção, reconstrução, ampliação, alteração, conservação ou demolição de imóveis situados em zonas de protecção de imóveis classificados, bem como dos imóveis integrados em conjuntos ou sítios classificados, ou em áreas sujeitas a servidão administrativa ou restrição de utilidade pública;
- As obras de reconstrução sem preservação das fachadas;
- As obras de demolição das edificações que não se encontrem previstas em licença de obras de reconstrução.
Cfr. art.º 4.º, n.º 2 do DL n.º 555/99, de 16/12, alterado e republicado pelo DL n.º 26/2010, de 30/03 (RJUE).
2- Quais são as obras que se encontram sujeitas ao regime de comunicação prévia?
- As obras de reconstrução com preservação de fachadas;
- As obras de urbanização e os trabalhos de remodelação de terrenos em área abrangida por operação de loteamento;
- As obras de construção, de alteração ou de ampliação área abrangida por operação de loteamento ou plano de pormenor que contenha os elementos referidos nas alíneas c), d) e f) do n.º 1 do art.º 91.º do Decreto-lei n.º 380/99, de 22 de Setembro, que estabelece o regime jurídico dos instrumentos de gestão territorial;
- As obras de construção, de alteração ou de ampliação em zona urbana consolidada que respeitem os planos municipais e das quais não resulte edificação com cércea superior à altura mais frequente das fachadas da frente edificada do lado do arruamento onde se integra a nova edificação, no troço de rua compreendido entre as duas transversais mais próximas, para um e para outro lado;
- As obras de construção, reconstrução, ampliação, alteração ou demolição de imóveis nas seguintes áreas sujeitas a servidão administrativa ou restrição de utilidade pública, cfr. alíneas i) a ix) do n.º 4 do art.º 4.º do RJUE;
- A edificação de piscinas associadas a edificação principal;
- As alterações à utilização dos edifícios que envolvam a realização de obras não isentas de controlo prévio ou que careçam da realização de consultas externas;
- As demais operações urbanísticas que não estejam isentas de controlo prévio, nos termos do RJUE.
Cfr. art.º 4.º, n.º 4 do RJUE.
3- Quais são as obras que se encontram isentas de controlo prévio?
- As obras de conservação;
- As obras de alteração no interior de edifícios ou suas fracções que não impliquem modificações na estrutura de estabilidade, das cérceas, da forma das fachadas e da forma dos telhados ou coberturas;
- As obras de escassa relevância urbanística;
d) Os destaques referidos nos n.os 4 e 5 do art.º 6.º do RJUE.
Cfr. art.º 6.º do RJUE e art.º 27.º do Regulamento Municipal da Urbanização e Edificação (RMEU).
4- O que são obras de escassa relevância urbanística?
São as obras de edificação ou demolição que, pela sua natureza, dimensão ou localização tenham escasso impacte urbanístico e que se encontram previstas no art.º 6.º-A do RJUE e no art.º 27.º do RMEU, a seguir enunciadas:
- As edificações, contíguas ou não, ao edifício principal com altura não superior a 2,2m ou, em alternativa, à cércea do rés -do -chão do edifício principal com área igual ou inferior a 10m2 e que não confinem com a via pública;
- A edificação de muros de vedação até 1,8m de altura que não confinem com a via pública e de muros de suporte de terras até uma altura de 2m ou que não alterem significativamente a topografia dos terrenos existentes;
- A edificação de estufas de jardim com altura inferior a 3m e área igual ou inferior a 20m2; - As pequenas obras de arranjo e melhoramento da área envolvente das edificações que não afectem área do domínio público;
- A edificação de equipamento lúdico ou de lazer associado a edificação principal com área inferior à desta última;
- A demolição das edificações referidas nas alíneas anteriores;
- A instalação de painéis solares fotovoltaicos ou geradores eólicos associada a edificação principal, para produção de energias renováveis, incluindo de microprodução, que não excedam, no primeiro caso, a área de cobertura da edificação e a cércea desta em 1m de altura, e, no segundo, a cércea da mesma em 4m e que o equipamento gerador não tenha raio superior a 1,5m, bem como de colectores solares térmicos para aquecimento de águas sanitárias que não excedam os limites previstos para os painéis solares fotovoltaicos;
- A substituição dos materiais de revestimento exterior ou de cobertura ou telhado por outros que, conferindo acabamento exterior idêntico ao original, promovam a eficiência energética;
- Abrigos de animais de estimação e outros, com área inferior a 10,00m2 e altura relativa ao solo inferior a 2,20m;
- As edificações, estruturas ou aparelhos para churrasqueiras ate 5,00m2, para a prática da culinária ao ar livre, desde que não prejudiquem terceiros;
- Instalação de painéis colectores solares, para uso doméstico, até um máximo de 10,00 m2;
- Colocação de gradeamento vazado, com a altura máxima do conjunto de 2,25m, não confinante com a via pública;
- Obras relativas a muros de vedação confinantes e não confinantes com a via pública, inseridos em operações de loteamento, desde que o projecto tipo tenha sido aprovado no âmbito da operação de loteamento;
- Construção de muretes em jardins ou logradouros, desde que não ultrapassem 0,50m de altura;
- Cabines eléctricas que obedeçam ao projecto tipo fornecido pela Câmara Municipal;
- Obras que em função das suas características específicas, como tal sejam consideradas pela Câmara Municipal.
5- As obras de escassa relevância urbanística (isentas de controlo prévio) estão sujeitas a comunicação à Câmara Municipal de Mafra?
Sim. Deverá ser efectuada comunicação, com 30 dias de antecedência, utilizando para o efeito o impresso Modelo AT/27.
Cfr. art.º 28.º, n.º 2 do RMEU.
6- Como devo instruir um pedido de licenciamento?
A apresentação de pedido de licenciamento deverá ser efectuada através do preenchimento do impresso Modelo AT-02, anexando os elementos nele indicados.
7- Poderei solicitar a prorrogação do prazo da licença/autorização de uma obra?
Sim, nas seguintes situações:
- Quando não seja possível concluir as obras no prazo estabelecido, pode o mesmo ser prorrogado a requerimento fundamentado pelo interessado, por uma única vez e por período não superior a metade do prazo inicial, cfr. art.º 53.º e 58.º, n.º 5 do RJUE, pedido que desde que seja acompanhado dos elementos necessários pode ser efectuado na hora;
- Pode ser ainda concedida uma segunda prorrogação quando a obra se encontre em fase de acabamentos, mediante o pagamento de um adicional à taxa devida, cfr. art.º 53.º, n.º 4 e art.º 58.º, n.º 6 do RJUE;
- Se a obra se encontra inacabada e a licença ou a admissão da comunicação haja caducado, pode ser requerida uma licença especial para conclusão da obra, cfr. art. 88.º do RJUE.
Deverá utilizar, para este efeito, o impresso Modelo AT-05.
8- Quais são os projectos necessários para construir uma edificação?
Para a construção de uma edificação são, em princípio, necessários os projectos de arquitectura e especialidades, os quais devem ser desenvolvidos por técnicos habilitados (por ex: arquitectos, engenheiros civis, agentes técnicos de arquitectura e engenharia, desde que cumpra os requisitos previstos no art.º 25.º da Lei n.º 31/2009).
9- Como se processa o averbamento do processo de obras?
A substituição do requerente ou comunicante, do titular do alvará de construção ou do título de registo emitidos pelo Instituto da Construção e do Imobiliário, I. P. (Inci, I.P.), do responsável por qualquer dos projectos apresentados, do director de obra ou do director de fiscalização de obra, deve ser comunicada, à Câmara Municipal de Mafra, no prazo de 15 dias, a contar da data da substituição, para que se proceda ao respectivo averbamento, apresentando para esse efeito o requerimento Modelo AT-25, devidamente preenchido, acompanhado dos elementos nele referidos, mediante pagamento das taxas devidas.
10- Como solicitar a alteração da utilização de edifício ou suas fracções, prevista no respectivo alvará de autorização de utilização?
A alteração da utilização de edifício ou fracções autónomas está sujeita a prévia autorização camarária, devendo o interessado formular o pedido de autorização de alteração de utilização mediante requerimento Modelo AT-23, sempre que a alteração da utilização pretendida não implique a realização de operações urbanísticas sujeitas a prévia licença ou comunicação.
Cfr. art.º 4.º n.º 5 do RJUE e art. 5.º da Portaria n.º 232/2008, de 11 de Março.
11- O que é o P.D.M?
O plano director municipal estabelece a estratégia de desenvolvimento territorial, a política municipal de ordenamento do território e de urbanismo e as demais políticas urbanas, integra e articula as orientações estabelecidas pelos instrumentos de gestão territorial de âmbito nacional e regional e estabelece o modelo de organização espacial do território municipal, cfr. art.º 84.º, n.º 1 do DL n.º 380/99, de 22/09, na sua redacção vigente e art.º 1.º do Regulamento do Plano Director Municipal de Mafra.
12- Tenho um terreno e pretendo loteá-lo. Como devo proceder?
Poderá apresentar um pedido de licenciamento de operação de loteamento, com vista à divisão em lotes de prédio, desde que se encontre classificados, face ao PDM em espaço urbano ou urbanizável, devidamente instruído nos termos previstos no, devendo neste caso preencher o Modelo AT-02 e AT-A07, acompanhado dos elementos nele referidos mediante o pagamento das taxas devidas.
13- Tenho um terreno e quero construir. Como posso saber se posso construir, o que posso construir e quais as regras que devo observar?
Para este efeito poderá apresentar fazer um pedido de informação prévia na Câmara Municipal (Modelo AT-04) ou poderá solicitar informação sobre quais as aptidões previstas no Plano Director Municipal para o terreno (Modelo AT-20), estando qualquer um destes pedidos sujeito ao pagamento das taxas previstas na Tabela de Taxas.
14- Posso fazer obras de alteração no interior de edifícios ou fracções sem controlo prévio da Câmara Municipal?
Sim, desde que essas obras não impliquem modificações na estrutura de estabilidade e não incidam sobre imóveis classificados ou em vias de classificação.
Cfr. art. 6.º n.º 1, alínea b) do RJUE.
15- Depois de apresentar na Câmara Municipal o pedido de licenciamento/comunicação prévia da realização de operação urbanística, quais os deveres que devo cumprir?
Neste domínio destaca-se o dever de publicitar o pedido apresentado (licenciamento, comunicação prévia ou emissão de alvará de obras) no prazo de 10 dias, mediante colocação de um aviso no local da obra onde deverá permanecer até à conclusão das obras (art. 12.º e 78.º do RJUE e Portaria 216-C/2008, de 3 de Março).
16- Posso legalizar uma obra realizada sem licenciamento/comunicação prévia e posterior a 1951?
Sim, desde que cumpra todas as normas legais e regulamentares aplicáveis.
Para o efeito é adoptado o procedimento adequado à operação em causa (licenciamento ou comunicação prévia).
O requerimento a utilizar é o modelo AT-36 e AT-A16, acompanhado dos elementos referidos no mesmo, devendo ter em consideração o disposto no artigo 16.º do Regulamento Municipal da Urbanização e Edificação (RMEU) , e proceder ao pagamento das taxas devidas.
17- Adquiri um estabelecimento (café). O que devo fazer para actualizar as licenças?
Deve apresentar na Câmara Municipal a declaração prévia com essa modificação, devidamente preenchida conforme previsto no art.º 11.º do DL n.º 234/2007, de 19/06, sujeita ao pagamento das taxas previstas na tabela.
18- Posso reclamar defeitos de construção em edifício/fracção autónoma recentemente adquirido?
Os defeitos de construção não se incluem no âmbito do DL n.º 555/99, de 16/12, na sua redacção vigente (RJUE) dado que constituem matéria sujeita ao âmbito de aplicação dos art.os 913.º e seguintes ou 1218.º e seguintes do Código Civil, consoante estejamos ou não perante um contrato de empreitada.
Ressalve-se que em qualquer dos casos estamos perante um prazo de garantia de cinco anos, devendo a denúncia dos defeitos ser feita dentro do prazo de um ano, a contar do conhecimento dos defeitos, sob pena de caducidade do direito, cfr. n.º 3 do art.º 916.º e n.º 2 do art.º 1225.º do Código Civil.
Nesta perspectiva, estamos perante questão entre particulares que poderá ser submetida à apreciação dos tribunais judiciais, a quem cabe a competência para dirimir e apreciar os conflitos entre privados, conforme estatuído no n.º 2 do art.º 202.º da Constituição da República Portuguesa, sem prejuízo do recurso a meios alternativos de composição de litígios.
19- Sou inquilino de edifício/fracção autónoma com necessidade de obras. Como agir?
Quando esteja em causa a execução de obras de conservação necessárias à correcção de más condições de segurança ou de salubridade ou à melhoria de arranjo estético, poderá ser determinado, pela Câmara Municipal, que o proprietário proceda à execução de obras de conservação necessárias à correcção de más condições de segurança ou de salubridade ou à melhoria do arranjo estético.
Assim, poderá requerer a realização de uma vistoria, ao abrigo do disposto no art.º 89.º do RJUE, preenchendo para o efeito o requerimento Modelo AT-24, a qual se encontra sujeita ao pagamento da taxa prevista na Tabela de Taxas.
20- É necessário solicitar licença na Câmara Municipal para pintar a minha moradia?
Não. A pintura de uma moradia constitui uma obra de conservação, pelo que está isenta de controlo prévio nos termos previstos no art.º 6.º, n.º 1, alínea a) do RJUE. Apenas será necessário solicitar licença no caso de ocupar a via pública ou pretender efectuar a pintura numa cor diferente.
21- O que é necessário para dividir a minha parcela através de uma operação de destaque?
A operação de destaque, ou seja, a divisão de um prédio, com descrição predial, em duas parcelas, está sujeita à emissão de uma certidão pela Câmara Municipal, destinada à comprovação da verificação dos requisitos legais e regulamentares aplicáveis.
Neste caso poderá instruir o pedido de certidão, utilizando o impresso Modelo AT-32, acompanhado dos elementos nele referidos, devendo ter em atenção o disposto no art.º 24.º do RMEU, sujeito ao pagamento das taxas previstas na Tabela de Taxas.
22- A Câmara Municipal pode emitir uma certidão de compropriedade? Como devo instruir este tipo de pedido de certidão?
De acordo com o disposto no art. 54.º da Lei n.º 64/2003, de 23 de Agosto, (AUGI) a celebração de quaisquer actos ou negócios jurídicos entre vivos de que resulte ou possa vir a resultar a constituição de compropriedade ou a ampliação do número de compartes de prédios rústicos carece de parecer favorável da Câmara Municipal.
Para este efeito poderá apresentar requerimento, Modelo AT-41, acompanhado dos elementos referidos no mesmo e proceder ao pagamento das taxas prevista na Tabela de Taxas.
Nota: Este tipo de pedido só se aplica a terrenos cuja classificação, em sede de cadastro (Finanças), seja rústica.
23- Pode a Câmara Municipal certificar áreas da parcela/prédio?
Não. A Câmara Municipal não pode emitir uma certidão comprovativa da área de determinado prédio porque não dispõe de cadastro geométrico da propriedade rústica e cadastro predial dos prédios do concelho.
24- É possível solicitar uma Certidão em como a edificação é anterior a 1951 (documento que substitui a licença de utilização)?
Sim. Para tal, deverá utilizar o impresso modelo AT-17, acompanhado dos elementos nele referidos e proceder ao pagamento das taxas previstas na Tabela de Taxas.
25- Pretendo colocar uma marquise na varanda da minha fracção autónoma. Onde me devo dirigir para obter informações?
A pretensão implica uma alteração de fachada pelo que deverá apresentar pedido de licenciamento/autorização devidamente instruído, Modelo AT-02.
26- Como devo instruir o pedido de fotocópias de um processo de obras para efeitos de IMI?
Deve preencher o requerimento Modelo AT-15, identificar o processo do qual pretende fotocópias e apresentar cartão de contribuinte e bilhete de identidade ou cartão de cidadão.
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